今年的春节（1月21-27日，下同）不仅来得早，“结束”得也有点早。

广东省公安厅交管局透露：早在1月25日（正月初四），广东就开始出现部分返程车流，第一波打工人已经踏上了回程的高速。

地产人更是早早就开始了“营业”，各大房企和楼盘的广告持续不断，甚至春节都不打烊，只为更快回款求存。

那么，深圳春节的楼市表现如何？今年的深圳楼市有什么新看点？又有哪些新盘即将粉墨登场？深圳二手房指导价即将两周年，今年新政来不来，就看它调不调整了！

2023年的大幕即将开启，芒果好房和大家一起见证！

 

 

 

 

ONE

新房零成交？

还是一天卖3套？

 

 

 

 

每年春节，楼市的表现都备受关注，今年也一样。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年春节假期重点15城新房成交386套，较2022年春节下降58.4%。

其中，一线城市仅有上海一城成交16套，较去年春节仍下降96.8%。深圳、广州和北京均为零成交。

一时之间，市场上关于看空楼市的声音不绝于耳。那么，深圳春节期间的新房成交真的为“0”吗？

其实，也有不同的声音。

1月27日，有深圳自媒体报道，前海某新盘仅在大年初一（1月22日）就成交了3套总价千万级的住宅。

而且，还有网签数据延迟的情况。

例如：龙岗吉华的里城玺樾山花园3期就在1月27日开盘，虽然结果未公布，但相信也会有一部分成交。

虽然深圳住建局没有显示有新房成交纪录，但这大概率是因为春节期间，整个深圳网签系统暂停，数据缺失。如果以此就断定深圳新房成交“挂零”，确实不够准确。

事实上，类似今年这样的情况在2022年、和2021年也出现过。

根据深房中协表述，2022年春节（1月31日-2月6日），完成产权过户二手房只有1套，新房则完全没有。但其实，当年春节深圳新房成交了98套新房。

2021年，深圳网签系统同样暂停，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，深圳新房同样为“0”成交，但实际成交有123套。

芒果好房点评：

整体来看，今年春节，深圳新房成交或许不多，同比去年或许下降了不少，但应该还是有新房成交的，这也属于正常的情况。

一方面，2022年整体经济低迷，大家的看房热情本来就不高涨。

另一方面，作为高能级的城市，深圳的流动人口多，春节大多外出，特别是今年还是疫情后放开的第一年，因而看新房的人就更少了，自然成交量也可能越小。

因此，春节假期7天的成交并不能预示2023年整年的情况。对于2023年想买房的朋友，还是要多看看经济的情况、官方的举措和各大房企的动作。

值得一提的是，2022年经济数据出来了。2022年深圳GDP为32387.68亿，同比增长3.3%，分别高于全省、全国1.4和0.3个百分点，同时领跑一线城市。

随着经济的持续恢复，官方的不断支持和房企的花式促销，2023年的深圳楼市，值得期待！

 

 

 

 

TWO

二手指导价2周年

会取消，还是调整？

 

 

 

 

对于，2023年深圳楼市的新看点，芒果好房认为可以重点关注以下2个方面。

1、二手房指导价2周年，会不会调整？

按照原计划，二手房指导价会一年一调。但大家期盼的2022年却没有动作，那么，今年2周年，深圳二手房指导价会调整吗？

作为调控楼市的大杀器，二手房指导价的威力有目共睹。

如果调整了，这说明，市场的表现显然低于预期，2023年深圳不排除会有更多放松举措，例如降低首付，放松限购等等，给予市场信心。

如果没有调整，这说明，市场的表现在深圳的预料之中，深圳也有更多的预备方案以应对市场的变化。2023年深圳大概率会和2022年一样，不会有太多的调整动作。

目前市场上也出现了2种声音。

第一种：调控目的已经达到，但也严重伤害了置业者的信心，需要调整，释放回暖信号，让置业者捡起信心。

第二种：二手房指导价实际上是在给楼市托底，深圳房价太高了，不需要调整。 

芒果好房点评：

结合目前的市场情况来看，我们认为今年二手房指导价大概率也不会调整。

一方面，深圳是个“给点阳光就灿烂”的城市，如果指导价向上调整，不排除会有不少业主直接涨价，将不利于房住不炒的调控。

这是有诸多案例在前的，例如：2022年坊间传出指导价上调3-5%的消息后，就有业主连夜涨价100万，涨了10%！

另一方面，在去年经济那么严峻的情况下，深圳都没有调整二手房指导价，在今年深圳经济形势趋好的大背景下调整的可能性就更不大了。

再一方面，深圳明显希望楼市发展是平稳的、健康的。目前好不容易稳定下来的房价，如果再放开，可能会再次触动敏感的投资、投机神经，房价可能再次出现非理性的快速拉升，那将不是深圳希望看到的局面。

2、官方持续救市，到底能不能救起来？

不可否认，作为国家在支柱产业之一，楼市非常需要回到正常发展的通道里，所以官方的救市举措也不断出台。

不过，日前网上却有一张截图在广泛流传，有很多人认为这次救市的背景和以前2次不同，依然不看好2023年的楼市。

但如果放在深圳，情况又不一样了。

首先，深圳的基本面就不同：城镇化率100%，人口自然增长率13.13%%，居民杠杆率136%，人居住房面积21.5平。

其次，深圳目前根本就没有出台具体的调控放松政策，不存在“救市”一说。那么，深圳今年的楼市可以回到正常发展的通道吗？

芒果好房点评：

芒果好房认为：大概率是可以的！理由有以下3点。

1、随着疫情的放开，市场对2023年中国经济基本面改善的预期也在变强，中国的经济也在恢复，人民币也在升值，置业者的收入或将随之恢复及提升。

2、市场回归理性后，置业者的信心也在恢复，至少看房的积极性提高了。

3、按照行业发展规律，即便没有政策扶持，依靠行业自身的市场动能，深圳楼市今年也将呈现合理的回暖态势。

事实上，深圳二手房的成交已经在回暖，从月均1-2千套恢复到月均2-3千套。

而新房市场依旧是分化，一些较好的楼盘表现依旧不错。例如：福田沙头的中洲湾迎海，认筹率就约68%。

我们应该理性看待当前楼市面临的解困局面，它需要时间和力度回归正常的运转，不可一蹴而就。

慢一点，无需奇怪，也无需担心，对此，我们应该充满期待。

 

 

 

 

THREE

一季度16个住宅计划入市

 

 

 

 

根据芒果好房不完全统计，2023年预计会有160+个新盘计划入市（含1月已入市项目）。而一季度（1-3月）预计有23个盘新房计划入市，提供约10915套房源。

其中，住宅新盘预计有16个（含深汕合作区），将供应7802套住宅。

从分布来看，龙岗最多，有6个住宅新盘计划入市，其次是福田、宝安和龙华，各2个；接着是南山、坪山、盐田各1个；光明这次则没有住宅计划在一季度入市。

芒果好房梳理了一季度中值得重点关注的几个项目，以供大家参考。

1、南山安托山的方直珑樾山。

方直珑樾山将首推180套建面约120㎡的住宅，均价预计10万+/㎡。

这个新盘位于塘朗山脚下，生态环境优越，居住氛围浓厚，距离地铁7号线深云站约150米（百度测距，仅供参考），出行十分便利。

但教育资源待提升，距离大型商业也有一定距离，生活配套有待提升。

▲方直珑樾山效果图，仅供参考

2、宝安沙井的云海臻府。

云海臻府将推745套住宅，建面约89-120㎡的3-4房，毛坯限均价4.61万/㎡。

这个新盘紧邻地铁12号线海上田园南站，距离地铁20号线一期会展城站约800米。旁边就是海上田园、深圳国际会展中心以及在建的冰雪文旅城。

但目前其周边没有大型商业，要等冰雪文旅城建成。另外周边也没有什么学校，要等规划中的54班九年制学校和36班小学，商业和学校都要时间兑现。

如果不着急，建议大家可以再等等。毕竟2023年宝安至少还有32个新盘计划入市。

其中，光是限价新盘就有8个，不少都是配套完善，且由品牌房企打造的新盘。详情可回顾：认筹率约97.5%！海岸城瀚府后，宝安还有32盘待入市

 

▲云海臻府效果图，仅供参考

3、龙岗大运的星龙园。

星龙园目前已开展厅，将推325套建面约72-143㎡的住宅，预计均价约5.8/㎡。

这个新盘可以享受大运国际大学城、大运综合交通枢纽、大运中心体育馆等丰富的交通、教育、文体等资源。

但这个新盘的学区有待核实，而且整体体量较小，配套主要依赖区域的公建配套。另外，其紧挨着绿景大公馆，视野会受到一定阻挡。

▲星龙园效果图，仅供参考

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