销售：方向符合预期，年底出现翘尾，12月百强环比+22%。由于疫情全国性的快速扩张和蔓延，很多城市和企业的推盘量远低于预期，12月百强单月同比-31%，相比11月降幅不但没有收窄，反而有所扩大，主要原因是12月疫情冲击。

1)12月同比：从全年看，百强22年成绩单同比-41.6%，约90家房企业绩同比下降，说明是行业面的问题。降幅前所未有，08、14、15年调整幅度也不如今年。10家房企持平或上涨，其中越秀业绩同比增长，建发、华发、华润、滨江、招商、保利、绿城基本持平或降幅不明显。从单月看，12月保利发展单月销售额实现突破达到570亿，单月同比+55%，是保利历史的最好成绩，相比其他多数房企和央企业绩非常突出，不降反升的表现主要由于企业货值相对充足，新增供应量较大，以及12月的营销动作。22年是保利提升行业名次和行业地位非常好的机会，从年中开始保利的促销、推盘相比国央企非常积极，市场促销力度比较激进，如降价打折、首付比例、首付分期等。其他房企滨江、越秀、建发、绿城12月单月同比+10%以上。

2)12月推盘：部分房企12月有项目推盘的计划，但由于疫情售楼处停摆，客流量减少，推盘计划受到一定干扰。更多企业在12月没有大力度的推盘，主要由于这些房企从21H2至今基本没有拿地，无米下锅。预期23年分化的差距有可能进一步拉大。23H1国央企可能继续有推案供应，民企推案量可能萎缩在低位，没有房源可以上市。

3)百强排名：各个梯队表现，20~30梯队的区间跑输了百强各个梯队。从入榜门槛看，TOP30的入榜门槛下跌幅度达55%，是各个梯队里下跌幅度最大的一个。不少原来排名20~30名的房企因公开市场违约暴雷，对销售产生巨大的冲击，跌到30~50名，原来40名的房企替补上来，使得22年业绩表现与以往差异很大。从千亿房企的数量看，20、21年有43家，22年只有20家千亿房企。90%房企22年业绩下滑，其中下滑幅度大于50%的有36家，下滑幅度20%~50%的有32家，跌幅20%以上的共约70家房企。

4)销售完成度：全年销售业绩目标，22年是历史最差的完成情况，平均完成率只有75%，滨江、越秀完成了年初制定的销售目标，其他房企差距较大，个别房企业绩完成度不到50%。21年平均完成率88%，20年及以前超额完成，平均完成率100%以上。

拿地：从房企拿地投资额看，22年超过500亿投资额的企业数量只有9家，超过1000亿的只有保利、华润两家，其余7家以国央企为主，个别是混合所有制或民企，滨江、绿城、万科在TOP10。从投资金额看，22年相比往年有较大的缩水，百强房企22年拿地金额总量为1.65万亿，同比-57%，统计局口径的下跌幅度-40%。从拿地强度看，22年的拿地金额/销售金额比值18%，是15年以来的最低点，16、17年比值约60%，21年虽然拿地有所缩水，但是21H1拿地力度较强，全年比值29%。21年监管部门要求拿地指标不超过30%。

从拿地下滑看，20~30强梯队21年拿地积极性最高，22年基本不拿地，指标只有7%，远低于行业平均值;30~50强梯队指标只有9%。所以20-50强这个行业中坚力量在投资拿地缩水的幅度非常大。从单月数据看，11月出现全年最低点，12月环比拿地力度有所回升，也与各个城市年底集中土拍刺激作用有一定关系。但是回升幅度不大，从全年看，12月拿地的金额强度基本处于倒数前三，房企拿地基本没有翘尾。

国央企龙头房企与民企之间的差距会越来越大。21H2至今国央企龙头基本保持了固有的节奏，22年至今前10强房企拿地金额占了整个百强房企拿地金额的51%，同比增长10pct以上，10~20强梯队占比达21%，前20强房企拿到了整个百强房企总投资金额的接近75%。23H1即使市场好转，业绩较差、现金流紧张、已经暴雷或濒临暴雷的房企依然无法改善。22年百强房企中40家房企基本全年颗粒无收。

百强总体的拿地金额占全行业的1/3，过去3年占比超50%。占比减少并不是因为中小房企拿地力度变强，而是由于22年跑出来的队伍，三四线城市的城投公司。22年百强投资金额中，城投公司占比接近50%，还有大量三四线城市的小城投不在百强名单，拿地占比也很大。从全年看，100家房企中城投公司占比43%，地方性国企19%，央企16%，民企22%。

民企普遍投资萎缩，滨江、龙湖、伟星22年投资力度较强，滨江、伟星拿地金额/销售金额之比超60%。其他投资力度较大的是国央企和地方性国企。近期文件约束了城投公司拿地，第4、5轮土拍可能城投公司拿地金额有所减少，但是按比例看，相比1~3轮比例更高，22城统计平均城投公司的托底占比达到80%，最近出台的文件没有解决问题，城投公司托底对地方政府财政有好处。

土地市场：12月土地市场出现比较明显的反弹，主要由于12月核心、非核心、一到六线各个城市，都要在最后一个月卖地回笼资金，低能级三四五六线城市主要依赖城投公司来托底。从投资结构看，全年变化不大，百强房企投资依然以核心城市为主，集中供地的22个城市投资金额占比达80%，还有一些长三角非核心城市占比较大，整体看22城+长三角是目前明确的投资方向。由于竞争降低，很多企业把资金调回一线城市拿地，加之一线城市上海拍地量有明显增长，22年一线城市投资金额占比35%，同比+15pct，二线城市变化不大，三四线城市占比只有15%，同比-15pct。

城市市场：由于政策调控、企业不断爆雷、疫情干预，全年城市市场没有太多亮点。公示30个城市供应量平均缩水39%，一线城市缩水只有7%，上海供应量同比+40%以上，主要缩水量在26个二三线城市，全年供应量-44%，降幅有所缩窄，意味着11、12月不少城市的供应量有所释放。从单月看，北京、上海、广州一线城市供应量环比有明显放量，深圳放量比较大，环比回升。一线城市12月供应量环比+30%，二三线城市有涨有跌，苏州、南宁、青岛、徐州、重庆单月环比供应量增幅较大，武汉、长沙、佛山由于11月供应量基数较大，环比大幅下滑，最终二三线城市供应量环比+5%。12月疫情爆发影响了多数城市的供应量。

1)新房：从成交看，30个城市成交量平均缩水38%，全年一线城市成交量-24%，广州、深圳-30%以上，上海成交量同比持平，北京-28%。二三线城市平均成交量-40%，降幅只有20%的城市有成都-15%，青岛-24%，苏州-22%，西安-15%;成交量降幅较高的常州、无锡、徐州、宁波、武汉-50%以上，杭州接近-50%。重庆-

70%。从单月看，30个城市成交量环比+18%，一线城市中上海、广州、深圳环比增长，北京由于疫情爆发较早，环比-15%。二三线城市中部分城市由于前期基数太低，最后一个月有翘尾，比如武汉、重庆，重庆即使环比+260%，但12月成交量只有36万方，前几年单月200万方左右;福州即使环比+200%，但12月成交量只有30多万方。

12月收官后，市场热度勉强较好、项目能快速跑量的城市不多，如一线城市北京、上海，二线城市杭州、成都、西安、苏州、合肥中心城区，但是自身和前几个月相比市场热度有明显降温。其他多数城市，包括南京、宁波核心城市，市场热度很弱，截止年底尽管政策面不断放松，但是市场需求节节下降。

2)二手房：22年全年10个城市平均跌幅-24%，比一手房降幅更小，南京、杭州。深圳、厦门萎缩程度较大，降幅30%以上。二手房表现比一手房更好，主要由于1)核心城市在二手房市场的政策放松力度比新房市场更大2)由于二手房挂牌量激增，二手房价格出现较大幅的折让或下跌，导致性价比有明显的恢复3)很多城市如重庆、武汉、郑州，由于新房市场的交付风险，需求被转移到了二手房市场。12月新房市场环比回升主要由房企的冲刺动作所致，二手房没有冲刺动作，导致12月二手房市场环比-20%，环比降幅较大的北京、南京、大连、厦门降幅超30%。整体看，二手房市场更能体现市场热度和真实的市场成交情况。

23年预期：

1)政策预期：22年政策有一点曙光，包括房企融资16条、三支箭，核心城市需求端限购限贷有一定松动，可以稍微乐观地判断，23H1的调控放松和鼓励措施也会在核心城市出现，但由于有房住不炒，所以大概率看不到全面取消限购、全面放松限贷、14年的贷款利率打折和首付大幅下调的全面性措施。可能看到限购放松的一些动作，上海五大新城限购放松甚至取消，企业层面购房、离婚后购房的补贴可能会调整或放松;限贷放松的动作，二套房首付比例下调，从70%~80%下降至40%~50%，二套房认定从认房又认贷放到认房不认贷或认贷不认房单一标准，释放出一些核心城市需求。非核心城市23H1不会有限制性措施，可能出现鼓励性措施和救市动作，但是动作不会特别大。房企融资政策，22年出台的内保外贷、增发政策在23H1落地就是对房企的最大支持。从市场层面，23H1政策面会一步步放松，不会一次性全部释放，导致很难支撑23H1市场出现很大好转或起色。

2)市场预期：23H1供应量进一步缩水，市场信心持续低位，可能得不到修复，加之23H1疫情可能反复，对23H1市场表现预期比较悲观，可能进一步同比下跌。预期市场转机出现在23H2。23年全年同比进一步下跌，22年全行业销售13.6万亿元、13.3亿平米，预期23年全行业销售12万亿、12亿平米，行业规模再下一个台阶。3)投资预期：由于22H1递延效应支撑了施工开工，投资表现较好，23H1递延效应消失后投资同比降幅较大，预期全年降幅10%~15%，由于22年房企多数拿地不多，23年新开工量预计不高，跌幅20%左右。

Q&A

Q：12月疫情放开后对新房销售的冲击多少?第一波疫情高峰过去，在23年没有显著需求支持下，疫情放开对23年销售起到怎样的提升作用?

12月所有企业都在面临疫情全国扩散的冲击，保利、越秀、滨江12月单月业绩不错，部分创历史新高，疫情不起决定性作用。疫情对短期内封城封控的出行产生影响，但是全年一定有窗口期出去买房，所以全年不应该把业绩不佳归结于疫情封控，更多是疫情对经济、收入、就业造成的冲击，使得大家信心处于低位上。疫情可能还会持续几轮冲击，23年销售提升更多取决于经济基本面和收入，如果经济基本面没有大的改变，业绩修复不会特别大。

Q：23年过年期间的返乡置业潮会出现吗?

23年大概率没有返乡置业潮。部分城市阜阳、盐城本身市场一塌糊涂，房价明显下

跌，外来打工者回乡托底买房的可能性不大。

Q：疫情管控放开后，对案场来访冲击比较大，但是12月数据显示销售的环比表现较好，是否矛盾?

销售表现由新增供应、新增推盘的环比增加、促销力度加大带动，12月本身就有翘尾，23年翘尾程度并不理想，尽管12月环比+20%，但是11月是下半年以来的最低点，所以12月并不是好的表现。

Q：年底促销力度对销售有多大程度的加强?

比如12月保利单月销售500多亿，在其他企业受困于疫情的时候，保利保持央国企第

一的地位，主要由于促销、首付分期、降价折扣、渠道带来的最终业绩表现。

Q：12月年底工程结算导致的工抵房占比多少?影响多大?对于已经暴雷或账期很长濒临暴雷的房企，供应商等不到12月去要工抵房，前几个月

的业绩就已经包含在内了。

Q：23年房价走势如何判断?22年房价下跌幅度如何?

无法测算房价下跌幅度。从个案看，不少项目跌幅20%，深圳个别项目跌幅30%~40%，城市跌幅低于这个水平。个人推断22年一线城市房价整体跌幅5%~10%，二三线城市跌幅10%~20%。23H1如果有政策松绑和落地，核心城市房价稳住的可能性较大，也有可能在年底翘尾回升，多数三线和弱二线城市可能延续阴跌走势。

Q：22年城投今年拿地、今年开工的比例多少?

7月统计数据，从21年年初到今年7月第2批一共5批地，总体平均开工率16%，预计截至目前不超过20%。城投托底拿地50%以上会转让或出租，约40%地块找合作方，10%与城投公司开发，找代建公司做。

Q：中国房地产没有一次市场在很短时间内靠自然复苏回到复苏状态，如果政策力度不够可能在23年出现进一步下滑，假如23年市场在今年基础上降低10%，经济承受得了吗?

经济要稳住甚至实现增长，房地产应该贡献它的力量。目前房地产力度完全不够，所以会预期23年政策力度出现堪比08、14年的水平，甚至可能超越当时的救市力度。22年初已经做出相关预期，由于预期落空，23年不敢再做预期。

Q：地产不仅对经济GDP有贡献，对地方财政的贡献力度也很大。22个核心城市的土地成交，虽然城投在第4、5批拿地占比提升，但是总体成交量回缩，23年土地市场城投贡献可能更弱，地方财政是否面临更大的压力?

地方财政会面临更大压力。22年城投已经贡献了很大力量，23年几乎不可能再贡献同等力量。

Q：22年房价处于下行趋势，历来房价价格是量在价先，要先看到成交量其低回声才能推断2~3个季度后提稳。如果政策不及预期，23年价格是否会不能站稳?

如果核心城市的需求端限购限贷政策放松，23H2可能提稳甚至反弹，非核心城市23年房价判断依然是阴跌。

Q：市场对库存有误解，认为库存低，但是已取证未售的库存、成交土地的库存在绝大多数城市都不低。库存的实际状态如何?

库存绝对量和成交相应的消化周期，在多数城市都在偏高的位置，和14、15年相差无几。从广义库存的角度，这几年很多城市的土拍量也处于历史高点，比如武汉、徐州，因此我们不认可需求政策出台会带来成交和房价的报复性反弹这个逻辑。

需求容易激发的城市，比如上海、杭州，近年的土地出让一直不低。四五六线低能级城市的需求短期内不会被激发出来。

Q：市场不会像过去实现全面复苏，23年多少城市可以进入到复苏周期?

约10个城市明后年在短期内有望复苏回升，北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京。

Q：三四五线城市这一轮周期大概需要多少时间走出来?无法精确判断，预测至少需要3~5年时间。