2022年深圳楼市虽然整体疲软，但依然有部分新盘取得了不错的成绩，甚至还有4个“日光盘”。

那么，这些逆市热销的红盘都释放了什么信号？都有哪些特点？2023年又有哪些新盘具有相似的特质？

今天，芒果好房【2022年终盘点系列】之热销红盘篇，就和大家来探讨一下。土拍篇可回顾：最低3.53万/平，27个限价福利盘！2023年捡漏机会来了

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2022年15盘热销

南山占比第一，宝安&光明次之

相比2021年29个楼盘32次日光的盛况，2022年的深圳楼市可以说是“惨不忍睹”，仅4个“日光盘”，加上去化70%及以上的新盘也仅15个。

但这已经相当难得了，毕竟市场的大环境不同。而且，这个热销的新盘也给我们释放了5个重要的信息。

2023年想要在深圳买房的朋友要注意了。

1、西部依然热度第一，其次是中部。

从区域来看，西部南山的热销新盘数量第一，多达6个，占整体的40%。其次是西部宝安和光明，均有3个热销新盘。

再接着是中部福田的2个和龙华的1个，而东部的罗湖、龙岗、坪山、大鹏和盐田则没有热销7成及以上的新盘。

2023年深圳买房关注哪里？2022年的置业者已经用行动告诉大家了。

2、豪宅看南山和福田、刚需看宝安和光明。

从产品来看，豪宅产品卖得最好，15个热销盘有8个都是豪宅。然后是以价格更亲民的刚需产品，有5个。而中间档的改善产品比较少，仅有2个。

其中，热销的豪宅产品多位于南山和福田，而热销的刚需产品多位于宝安西部和光明的核心区。热销的改善产品分别位于宝安尖岗山和龙华深圳北。

整体来看，无论是豪宅还是刚需都有不少好的选择，只有改善置业比较难受，好选择比较少。

（注：本文的豪宅产品指单价10万+/㎡的产品，改善产品指7-10万/㎡的产品，刚需产品指单价7万/㎡以下的产品，仅供参考）

3、央企&国企成主流，民营房企岌岌可危。

从品牌来看，15个热销盘中主要都是央企&国企开发的项目。由民营房企开发的热销新盘仅海德园1个，可以说是仅存的硕果。

这意味着，目前深圳的置业者更加信任国企和央企，民营房企的信用岌岌可危。

事实上，相比大部分民营房企，国企和央企，不仅实力更加稳健，而且地产开发经验丰富，施工管理体系完善。

无论是小区品质，还是后续规划配套的兑现，往往都更有保障。小区的物业服务也会更好，生活舒适度也会更高，自然更受置业者青睐。

整体来看，2023年的深圳楼市，央企&国企成为主流已经是既定的事实了，民营房企开发的新盘要想热销，需要各个方面都下更多功夫。

4、南山科技园最贵，光明中心区最便宜。

从价格来看，15个热销盘中，价格最高的是南山科技园的华润城·润玺2期，均价约13.2万/㎡，价格最低的是光明中心区的深业颐瑞府，均价约4.53万/㎡。

但目前这个价格体系已经被打破了，是被部分以价换量的热销新盘打破的。详情可回顾：前海，终究没能守住深圳楼市的底线！

2023年的深圳房价体系即将重塑，新的天花板和底部将是多少？让我们拭目以待！

5、热销红盘的2大特质，穿越市场牛熊。

对比15个热销盘，可以发现他们至少都具备2大特质：

1、地处核心，配套丰富。

沙井、凤凰城、前海、安托山、蛇口等等，15个热销盘全部都在深圳核心板块&热点板块。不仅前景广阔，生活配套也非常丰富。

2、限价让利，买到即赚。

15个热销盘在生活配套丰富的同时，都在限价让利，入市的时候，与周边的二手房价格有倒挂。多则7-10万/㎡，少的也有1-2万/㎡。

在价格让利的面前，即使产品有部分缺陷，不是品牌房企也能接受。

例如安托山某盘，虽然是民营房企开发的项目，但凭借巨大的让利及丰富的配套，特别是教育资源，依然成为深圳今年4个“日光盘”之一。

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宝中、前海、凤凰城、松岗

2023年具备热销特质的18个红盘

事实上，并非所有限价新盘都在让利，也不是只有限价新盘会让利。

经过不完全的筛选，我们盘点了一些2023年具备热销特质的红盘，并且分为豪宅和刚需2大类，以供大家参考。

改善类更为复杂，后续会单独和大家分享。

一、豪宅类。

比较集中的有宝中4大“捂盘王”，即盛意家园、泰华梧桐聚落花园、泰华梧桐林居和都市茗荟花园二期，坐拥宝中的丰富配套，前景广阔，且限价下的价格也不会太高。

其中，都市茗荟花园二期或将率先入市，目前已开通官方账号，预计2023年1月底入市，将首推300套住宅，建面约86-120-143㎡。

▲都市名荟二期效果图，仅供参考

还有蛇口“三子”：半岛城邦五期、招商渔二村旧改、中信城开东角头项目，畅享蛇口的国际范配套，前景同样很好。片区内的二手豪宅最高达30万/㎡，而且非常坚挺。

其中，半岛城邦五期将携手招商蛇口一起开发。也就是说蛇口“三子”都有国家队背书，交付完全不用担心，可以放心抢。

▲蛇口招商渔二村旧改区位示意图，仅供参考

除了宝中和蛇口，还有一些分散的豪宅红盘。

比如：位于桂湾的前海时代三期，生活配套丰富，无论是交通、学校还是商业，都已经能满足现实的居住需求。

虽然2023年前海还有深业云海湾以及招商前海玺2个新盘计划入市，但目前这2个新盘周边的生活配套还有待完善。

▲前海时代广场整体效果图，仅供参考

又例如：海德园最后一批位于A区的收官产品，预计共371套，最小的户型建面约89㎡，最大的户型建面约248㎡，单价参考上一批产品，预计均价约12.6万/㎡。

看看海德园的配套：地铁2&7交汇的安托山站+安托山博物馆群+福田群众文化艺术中心+红岭实验小学&深圳高级中学南校区（具体以福田教育局公布为准）等。

▲海德园整体效果图，仅供参考

二、刚需类。

比较集中的有光明4大“福利盘”，光明中心区的满京华旧改、凤凰城的深房光明里、中海A503-0100地块、华润&深铁前海联合体拿下的A503-0096地块。

其中，光明凤凰城的【深房光明里】最新户型图流出，建面约80-115㎡的3-4房，预推338套住宅，毛坯限均价4.45万/㎡。

光明中心区的【满京华旧改】，效果图，户型图曝光，将推建面约88-98-118-135㎡的住宅，已动工，预计最快2023年上旬入市。

▲满京华旧改效果图

还有宝安西部的“福松沙”，具有代表性的楼盘有，西乡的京地海樾府、松岗的深铁铭著坊和松风明月新品、沙井的拾悦城二期和万丰海岸城四期瀚府。

其中，万丰海岸城四期瀚府将推568套住宅，产品参考玺园或为建面约83-143㎡的住宅，价格预计参考上一期约5.75万/㎡。

▲万丰海岸城整体效果图，仅供参考

整体来看，2023年深圳的新房市场还是有很多不错的选择，大家要积极乐观！而且无论是价格、购房政策、房贷利率都是这三五年来最好的，机会确实难得。

对于2022年深圳的新房市场成绩单，你怎么看？2023年会迎来转变吗？你身边是否有具备热销特质的新盘？欢迎留言讨论。

敬请继续关注芒果好房！关于深圳楼市最新的市场及楼盘动态，芒果好房将第一时间跟踪报道。