11月28日证监会新闻发言人提出决定在上市房企及涉房上市公司股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行，具体包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。该政策是继10月20日特定涉房企业股权融资放松的进一步加码，即不再设置上市企业地产业务收入、利润占比不超过10%等要求。我们认为，在政策持续催化下，基本面“内功”扎实，估值仍在低位的建筑央企，以及基本面已经触底，具备市占率提升及多品类业务拓展空间的建材龙头，配置价值已经凸显。

房企资产负债表有望改善，建筑/建材企业回款风险、业务收缩等问题料将迎来转机。

建筑、建材行业与房地产板块高度相关，2021年以来，由于部分房企资金周转困难，导致其供应商建筑、建材企业回款放缓，甚至大额计提应收款项减值损失，业绩下滑或陷入亏损。部分企业不得不主动收缩地产相关业务，从而导致自身收入规模亦持续下滑。此次房企股权融资调整优化5项措施出台，是继10月20日特定涉房企业股权融资放松的进一步加码，即不再设置上市企业地产业务收入、利润占比不超过10%等要求，该政策落地有望有效改善优质房企资产负债表，防范风险蔓延，对上游建筑/建材企业而言，一方面其应收账款坏账风险得到释放，另一方面由于政策有利于提振房企拿地、开发信心，承压偏弱的建筑建材需求端有望迎来拐点。

资金瓶颈得以突破，尤其建筑企业主业有望迎来新一轮扩张。

此次政策在第一项措施“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”中提到“建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行”，在第二项措施“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”中提到“允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业”。对于建筑建材企业，我们在10月21日《基础材料和工程服务行业重大事项点评—涉房企业股权融资放松，哪些建筑建材企业受益？》报告中初步统计建筑建材行业涉房企业数量约18家，其中大多数为建筑央/国企，具体包括中国建筑、中国交建、中国中铁、中国铁建、中国中冶、中国能建、上海建工、隧道股份、浦东建设、安徽建工、北新路桥、同济科技、金隅集团、天健集团、腾达建设、宏润建设、深天地A、上峰水泥。其中建筑企业商业模式尤以垫资为主，过去股权融资受限背景下，要想实现规模扩张不得不持续加大债务融资，最终导致自身资产负债率高企，我们测算2022Q3这18家企业资产负债率平均超过70%，成为企业进一步扩张的主要约束。而此次政策放松，一方面有望助力这类企业直接获得股权融资，另一方面通过股权融资可望有效降低自身资产负债率，从而进一步打开债务融资空间，突破资产负债率对自身发展约束。

部分建筑央/国企本质上亦是优质房企，地产业务市场份额有望进一步提升。

对于前述18家涉房建筑建材企业，其中部分建筑央/国企本身也属于优质房企之列，如中国建筑旗下中海地产、中国铁建地产业务均位居克而瑞2021年中国房地产企业销售Top 30榜，考虑到此次政策放松，建筑央/国企亦有望通过并购重组等方式进一步提升自身地产业务市场份额，为企业经营贡献新增长极。

不过PB估值成为当前建筑央/国企股权融资“硬”约束，政策层面已引起关注。

对于央企、国企而言，国资委还要求进行股权类融资时PB不能低于1倍（按非公开发行价格、可转债转股价格算），而目前大量央国企因“破净”而无法实际实施，如6家涉房建筑央企中，仅中国能建1家PB达到1倍以上，最低的中国铁建仅0.51倍，不过在11月21日举行的2022金融街论坛年会上，证监会主席易会满提出探索建立具有中国特色估值体系，鼓励国有上市公司让市场更好地认识企业内在价值，表明政策层面已开始重视央国企市值表现，处于估值底部的建筑央企值得重视。 

风险因素：局部地区疫情导致企业施工进度不及预期；股权类融资导致公司eps摊薄；募投项目收益率不及预期；房地产业相关业务应收账款无法收回。

投资建议：建筑央企估值位于历史底部，基本面“内功”深厚；建材企业基本面已经触底，龙头公司具备市占率提升及多品类业务拓展空间。考虑到国内基建发力具备持续性，叠加海外基建迎来拐点，基建总需求景气向上，而央企自身凭借资金优势+项目大型化趋势下市占率持续提升，其收入、业绩均有望维持稳健增长，可谓“内功”扎实。

政策端在国资委、证监会更加重视市值，以及此次上市房企/涉房企业股权融资进一步放松等催化下，估值有望得到提升，处于估值底部的建筑央企配置价值已经凸显。

建材端，今年三季度大量小企业亏损，行业基本面已经触底，房企股权融资调整有利于解除市场对应收账款坏账风险的担忧，也有利于缓解地产需求大幅向下风险，拐点已现。维持基础材料和工程服务行业“强于大市”评级。