作者：陈天诚

来源：天诚地产会

投资建议：

销售端继续改善，当前房地产市场需求充足。上周跟踪的36个城市一手房合计成交4.61万套，同比上升21.55%，累计同比下降20.41%，较上周上升0.67个百分点，其中一线、二线、三线城市环同比增速分别为6.65%、36.4%、4.38%；累计同比增速分别为-21.11%、-16.75%、-26.35%，较上周分别增加1.32、0.28、0.94个百分点。二手房方面，上周跟踪的11个城市二手房同比上升28.72%，累计同比-3.98%，较上周增加2.19个百分点，其中一线、二线、三线城市同比增速分别为55.4%、11.75%、29.09%；累计同比增速分别为13.06%、-14.41%、-12.19%，较上周分别变动了4.63、0.96、1.37个百分点。当前房地产市场热度持续，需求充足，一手房累计恢复到去年八成，预计未来仍有改善空间。

24日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，再提“房住不炒”定位，指出“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施”。与2019年对比，今年在措辞上强调“发现问题要快速反应和处置”、“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”、“因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造”。预计未来各地房地产调控政策的出台将更加及时、频繁，老旧小区改造将持续推进，以保证房地产市场平稳健康发展。

另外，上周多城市陆续出台购房政策，各地松紧不一因地制宜。长春市住房保障和房地产管理局出通知取消三环区域内二手住房交易限售政策；宁波市多部门联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，三类“无房家庭”可优先购房，且限售五年；南京市多部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，支持刚需，严格执行“限房价、竞地价”，最高销售单价不得超过售价均价的110%，同时堵死离婚买房漏洞；东莞25日再推销售端收紧政策，要求非本市户籍购买首套一手二手商品住房需1年以上社保，买2套需2年以上社保，同时二手房限售三年。收紧城市包含宁波、东莞、南京等，多为上半年楼市过热的城市，调控政策的特点主要为打击二手房过热、打击投机购房、支持“无房家庭”等刚需、限售价等等。我们认为多个热门城市出台购房收紧政策，同时长春等城市上周取消限售一方面是“房住不炒”下各地一城一策的体现，另一方面表明当前热门城市需求仍较为充足，未来购房需求如何释放值得关注。

关注中期业绩超预期的房企。1）高周转房企上半年竣工端恢复明显，结算金额或有超预期可能，2）17、18年拿地成本控制较好的房企，在结算阶段毛利率或相对维持稳定，3）下半年TOP30房企物管拆分上市热度不减，对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑，开竣工不及预期